Hvad er en betinget handel – betinget købsaftale?
En betinget handel er, set fra køberens perspektiv, en handel hvor handlens endelighed beror på at du selv når i mål med dit eget salg inden for en angiven frist. I den mellemliggende periode bibeholder sælger retten til fortsat at markedsføre samt sælge boligen til en køber 2, forudsat at køber 2 kan tiltræde uden betingelse af eget salg, samt at køber 1 ikke inden for en nærmere angivet frist, på mirakuløs vis faktisk kan frafalde betingelsen og sikre sig købet på målstregen.
Finanstilsynets øgede krav om velpolstring
I kølvandet på seneste finanskrise hvor især manglende regulering af udlånspolitik ved køb af fast ejendom spillede en stor rolle i den globale recession, har finanstilsynet haft deres øjne stift rettet mod bankerne. Finanstilsynets anbefalinger og krav til bankerne har alle haft det entydige mål, at bankerne skal være bedre polstret til at kunne modstå en kommende finanskrise. Vi skal altså ikke igen ende i en situation, hvor korthuset simpelthen risikerer at vælte fordi der ikke er styr på bankernes udlån. Der skal være bedre sikkerhed i fast ejendom end der har været hidtil, hvilket ifølge finanstilsynets også varetager et forbrugerbeskyttelsesformål: “Finanstilsynet ønsker at understrege virksomhedernes (bankernes) ansvar for at sikre, at virksomhederne kun yder lån, som låntagerne er i stand til at betale tilbage. Det betyder også, at virksomhederne skal give afslag på ansøgninger om lån, som kan være risikable for låntager.”
Årsag til stigning af betingede handler
Men hvad har ovestående at gøre med betingede handler at gøre? Jo, des højere krav banken bliver mødt med fra Finanstilsynets side af for så vidt angår deres egen polstring, des større krav vil de ligeledes være enten direkte eller indirekte forpligtet til at implementere over for den danske boligkøber. Dette ses både i form af lovkravet om minimum 5 % kontantbetaling, som sideløbende hos nogle pengeinstitutter egenhændigt er blevet forøget til 10 % (Danske Bank), hvilket også anbefales af Danmarks Nationalbank jf. Rapport 2. halvår 2022 rapport fra Finansiel Stabilitetet. Regulering af boligmarkedet og finansieringsmulighederne er uomtvisteligt en varm politisk kartoffel. Reguleringer og manglende på samme, afspejler sig dagligt på det danske boligmarked og ejendomsmæglerens helt lavpraktiske håndtering af et salg på vegne af sælger, samt køberrådgiverens udfordringer ved repræsentation af boligkøberen.
Konsekvens? Sælg før du må købe
Konsekvensen ved de øgede krav er naturligvis større udvist konservatisme og forsigtighed fra bankernes side af. På boligmarkedet er det direkte synonym med betingede handler. Der er hos pengeinstitutterne ikke længere meget rum til standpunktsrisici som “godkendt til køb før salg”. Det er nu sværere at komme igennem nåleøjet end det har været hidtil. Den danske boligejer skal altså nu, i højere grad end tidligere, acceptere at vejen til drømmeboligen starter med indgåelse af en betinget købsaftale, hvor salget af eksisterende bolig er afgørende for handlens endelighed. Det gør unægtelig en købsproces både mere kompleks og ikke mindst dramatisk. Ejendomshandlen går fra at følge det gængse mønster som de fleste andre handler, og som det er designet og reguleret i DE’s standardvilkår til en købsaftale, og derudover en hundredårig praksis for ejendomsberigtigelse, til pludselig at være kogt ned og reguleret af nogle banale aftale- og obligationsrelige grundsætninger. Ét forholdsvis kortfattet vilkår i købsaftalens § 11 om handlens betingelse af eget salg, er pludselig omdrejningspunktet for ikke blot den pågældende handel mellem sælger og køber, men også for så vidt angår det aftaleretlige forhold mellem sælger og køber 2, og måske endda køber 3? Det skærper kravene til såvel ejendomsmægler og den eller de involverede køberrådgivere på sagen.
En aftale- og obligationsretlig disciplin
Der findes således ingen speciallovgivning på området og man finder herudover hverken svar i LOFE eller LFFE fsva. håndtering af betingede handler. Problematikken og udfordringerne ved betingede handler er derfor aftaleretligt funderet, med de styrker og svagheder det har for såvel ejendomsmægler og køberrådgiveren på den pågældende sag.
Da der gælder aftalefrihed ved køb og salg af fast ejendom vil enhver frase, vilkår og betingelse i en købsaftale, der f.eks. har sin hensigt at betinge en handels endelighed af købers eget salg, derfor som udgangspunkt være gyldig jf. Aftalelovens § 1. Der er ikke noget til hinder for at lave en hjemmestrikket betingelse til brug for indsættelse i en købsaftale. Spørgsmålet er blot om den er dækkende i forhold til de mange potentielle udfald den gerne skulle forsøge at regulere. Ethvert aftaleretligt vilkår vil i mangel af lovfastsatte rammer stå sårbart både når det kommer til korrekt efterlevelse, konsekvens, frister, misligholdelse og ikke mindst helt generel aftalefortolkning. Med lidt fantasi i behold vil de fleste nok kunne forestille sig, hvor galt det faktisk kan gå når det mest essentielle handelsvilkår, som betingelse for eget salg må siges at være, skulle vise sig at være mangelfuldt ved ikke i tilstrækkelig omfang at regulere situationen. I denne forbindelse er det vigtigt at fremhæve den aftale- og obligationsretlige læresætning om koncipistreglen: “(…) såfremt der er fortolkningstvivl ved en aftale/klausul, så fortolkes der til ugunst for den, der har konciperet den uklare klausul/aftale“1. Dette grundprincip finder også anvendelse her, hvorfor ejendomsmægleren ser sig klog i at gøre brug af Dansk Ejendomsmæglerforenings udarbejdede standardklausul ved betingede handler, idet konsekvensen ved en mangelfuld frase kan få store konsekvense som det blandt andet ses i klagenævnskendelse 2008-0266, hvor nævnet udtalte at “(…) indklagede (ejendomsmægler) ved den mangelfulde formulering af det aftalte vilkår i købsaftalen ikke på tilstrækkelig vis har varetaget klagernes interesser.
Savner du ekspertrådgivning om din juridiske situation i en betinget handel? Du skal være mere end velkommen til at kontakte mig for en drøftelse. Ellers læs mere om mine køberrådgivningsydelse.
